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用经营贷买房的后果了解一下

继部分地方监管机构对经营贷违规入楼市开展排查之后,中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅开始联合出击。

3月26日,上述三部门联合印发了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》(以下简称《通知》),对经营贷借款人资质核查、信贷需求审核、贷款期限管理、贷款抵押物管理、贷中贷后管理、银行内部管理、中介机构管理等七方面均做出了具体要求,并制定了处罚机制。

某城商行深圳分行个贷部总经理向21世纪经济报道记者表示,此次从会里层面发布也是为了统一地方标准,提出了很多具体的操作要求。此外,以往发现经营贷用途违规只会要求收回贷款,上征信和压降授信额度等措施此前也未有过。

 

要求借款人签订承诺函

 

此次《通知》首次提出,银行业金融机构应书面向借款人提示违规将信贷资金用于购房的法律风险和相关影响,在和借款人签订贷款协议时应同时签订资金用途承诺函,要明确,一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款,压降授信额度,并追究相应法律责任。银行机构要进一步严格贷中、贷后管理,落实资金受托支付要求,防范企业通过关联方规避受托支付要求,加强贷后资金流向监测和预警,不得以已开展受托支付为由弱化贷后资金管控。

不止是经营贷的借款人要签订承诺函,通过中介机构购买新房、二手房的购房者,也应进行书面承诺。

上述个贷部的总经理认为,对于经营贷资金用途的规定以往银行都是会写在贷款合同中,有的也会出具告知书给客户签字,此次《通知》出台,银保监会明确规定了要签订资金用途承诺函,不排除以后银行会再专门出一份函,也是为了重点提示借款人。

在实践中,由于经营贷和房贷利率倒挂,部分中介会帮助购房者套取经营贷替换房贷,并形成了一条完整的灰色产业链,此次《通知》中的第七条便着重对中介机构提出了管理要求。

《通知》指出,各银行业金融机构要制定各类中介机构准入标准,建立合作机构“白名单”。对存在协助借款人套取经营用途贷款行为的中介机构,一律不得进行合作,并将相关机构名单报送地方有关管理部门,对存在违法行为的及时移交司法机关。银行机构要加强对合作类业务的监测统计,对与单家中介机构合作业务快速增长的情况要重点加强分析核查。

房地产中介机构不得为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务,不得诱导购房人违规使用经营用途资金;在提供新房、二手房买卖经纪服务时,应要求购房人书面承诺,购房资金不存在挪用银行信贷资金等问题。

同时,《通知》要求,各地住房和城乡建设部门建立房地产中介机构和人员违规行为“黑名单”,加大处罚问责力度,并定期披露。

对于银行内部管理,银行业金融机构要落实主体责任,进一步强化合规意识和审慎经营理念,认真梳理经营用途贷款业务操作流程,扎紧制度笼子,切实强化内部问责,要加强对分支机构经营用途贷款的监测分析,要加强员工异常行为监控,严防内外勾结,对相关违法违规人员依法严格问责。

对于借款人资质,银行业金融机构要切实加强经营用途贷款“三查”,落实好各项授信审批要求,不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年,以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人,要进一步加强借款主体资质审核,对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进行交叉验证,不得以企业证明材料代替实质性审核。

此外,对期限超过3年的经营用途贷款,要进一步加强风险管理,建立健全内部管理制度,建立专门统计台账,逐笔登记并定期进行核查,确保贷款期限与借款人生产经营周期、资金收支规律相匹配,真正用于企业经营。

要求重点审查房产交易完成后短期内申请经营用途贷款的融资需求合理性,对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的,审慎确定贷款抵押成数。抵押人持有被抵押房产时间低于3年的,银行业金融机构应定期核查贷款使用情况并保存核查记录。

 

三部门联合排查

 

此次《通知》着重在协同监督检查,以最大力度对经营贷违规流入房地产领域的行为进行围追堵截。

《通知》要求,各银保监局、地方住房和城乡建设部门、人民银行分支机构要加大对经营用途贷款违规流入房地产问题的监督检查力度,畅通违规问题投诉举报方式,及时共享并联合排查违规线索。

同时,要将经营用途贷款违规流入房地产等相关问题作为各类检查的重要内容,依法严格问责,加强联合惩戒,将企业和个人违规挪用经营用途贷款的相关行政处罚信息及时纳入征信系统。

《通知》最后要求,各银保监局、地方住房和城乡建设部门、人民银行分支机构要联合开展一次经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查,于2021年5月31日前完成排查工作,并加大对违规问题督促整改和处罚力度。

今年以来,已有多家地方银保监局针对相关问题进行了排查。

广东银保监局称,截至3月16日,辖内(不含深圳)银行机构已完成个人经营性贷款自查的银行网点共4501个,排查个人经营性贷款5678亿元、个人消费贷款2165亿元,发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户,其中广州地区银行机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元、305户。

3月18日,深圳银保监局与人民银行深圳市中心支行联合发布《关于辖内银行经营性贷款有关问题的通报》,通报了三起典型案例,包括银行员工误导客户套取经营性贷款买房、客户经理在微信公众号不规范开展业务宣传、个人套取经营贷资金违规流入房地产市场。

深圳银保监局发布的数据显示,自2020年4月开展经营贷专项整治以来,该局在2020年共部署深圳辖内中资商业银行对15.4万笔、1771.73亿元经营贷业务进行全面排查,选取6家银行集中开展现场检查,检查覆盖率近50%。针对发现的问题,责令银行立查立改,提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款,叫停风险隐患较大的业务,处罚违规机构4家,处罚问责违规责任人14人次,处罚金额合计575万元。

3月23日,北京银保监局称,辖内银行对2020年下半年以来发放的个人经营性贷款等业务合规性开展自查,自查发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元,约占经营贷自查业务总量的0.35%,其中部分涉及银行办理业务不审慎,部分涉及借款人刻意规避审查。在银行自查基础上,北京银保监局会同相关部门选取重点机构进一步开展了专项核查,已发现涉嫌违规流入房地产市场信贷资金约3000万元

银保监会等上述三部门相关负责人表示,当前,一些经营用途贷款被违规挪用于房地产领域,一定程度上挤占了实体经济的信贷资源。《通知》严肃治理此类违规行为,将释放更多信贷资源服务实体经济发展,促进金融与实体经济良性循环。

《通知》还特别强调,银行业金融机构要进一步提升服务实体经济效能,持续加大对经济社会发展重点领域和薄弱环节的支持力度,深入贯彻落实党和国家关于金融支持小微企业发展的战略部署,保持小微企业信贷支持政策的连续性、稳定性,发挥经营用途贷款支持实体经济的积极作用。

上述个贷部总经理也向21世纪经济报道记者指出,近些年实体经济承压,银行对于解决民营小微企业融资难、融资贵问题做了很多工作,也有效地支持了实体经济,不能因为有经营贷款违规挪用的情况就对普惠贷款利率优惠政策产生怀疑。一直以来,银行对资金用途的审查比较全面,也在运用各种大数据手段,就目前地方监管排查的违规情况来看,占比还是很低的。
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